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有一种高盈利质量下的均衡布局抗风险房企叫雅居乐

作者:admin发布时间:2019-11-27 20:25

  一名优秀的棋手要有深厚的功力,敏锐的感觉,丰富的想象和准确的判断以◆●△▼●及对全盘的整体把握能力,才能完成最佳布局。

  房企是通过土地的“落子”来形成布局的。作为房地产行业生产资料中最重要的“造血”原材料——土地储备,是房企所有发展的◆▼基础。

  对步入2019年的房企来说,“布局”二字的体会尤为深刻:政策基调“房住不炒,但因城施策客观上对市场造成波动,这都加大布局难度;从销售额的单一维度比拼,转向规模、质量、效益等多维度竞赛,加大了布局的复杂度。

  3月20日,老牌粤系房企雅居乐公布了2018年的全年业绩。年报显示,雅居乐销售跨过千亿大关,2018年全年实现营业额为人民币561.45亿元,整体毛利率为43.9%。

  深入研读雅居乐的年报可以发现,对土地市场的精准布局是其一项重★△◁◁▽▼要的竞争力:在已经形成全国布局的同级别房企中,雅居乐的盈利质量是行业中大幅领先的;在盈利质量接▪▲□◁近的房企中,已经形成全国均衡布局的雅居乐抗风险能力是较强的。

  以国际资本市场的惯例,投资人衡量一家房地产公司的发展潜力时,土地储备同样是最重要的指标。土地储备的价值评估,一看规模,二看○▲-•■□质量。

  截至2018年底,雅居乐的土地储备为3623万平米,分布于全国65个城市及地区。

  雅居乐的拿地重心正逐渐在向受核心城市强辐射带动的区域进行布局。2018年内,雅居乐在华南、华东、西部、华中、华北和云南区域增加了优质土储,其中大理、福州、邯郸、汉中、合肥、湖州、嘉兴、晋中、荆州、连云港、茂名、梅州、商丘、汕头、威海、芜湖、许昌、徐州、云浮▪…□▷▷•◇=△▲及漳州为新开拓的市场,极具发展潜力。

  以华南区域为例。雅居乐深耕的华南区域占整体土储的35.7%;而粤港澳大湾区的土储占比近三成,其中广州中山是核心城市,雅居乐重点布局,而对于☆△◆▲■受核心城市强辐射的周边区域,雅居乐的选择是区域性落子,目的是形成主要城市群全面覆盖,城市布局梯度分布。

  从销售业绩的区域贡献占比看,华南地区的业绩贡献为34%,华东地区的业绩贡献为20%,中西部地区业绩贡献超过16%,同比去年有所提升。这证明了雅居乐土地布局策略是卓有成效的。

  雅居乐在2018年策略性地布局在包括长江经济带,雄安新区和粤港澳大湾区等高价值城市区,而这些区域的变现能力和溢价水平都比较高。

  雅居乐控股副总裁兼地产集团总裁王海洋在业绩发布会上介绍了雅居乐的“2+3+N”投资策略。“2”为雅居乐深耕的珠三角和长三角城市群,“3”包括大京津冀、中西部、海峡西岸等潜力较大将积极拓展的城市群,“N”则是机会型城市群。

  以粤港澳大湾区为例。年报显示,公司位于粤港澳大湾区的土地储备•□▼◁▼为987万平米,足够未来△▪▲□△3-5年的发展。据王海洋在2018年业绩发布会上透露,2018年,集团在大湾区的预售均价为13400元/平米,平均土地成本为3300元/平米。

  粤港澳大湾区为超长期规划,随着粤港澳大湾区的建设,这部分土储价值享有较强的刚性支撑和升值空间。

  从各大房企在粤港澳大湾区的土储面积来看,在克而瑞2018年粤港澳大湾区房地产企业土储建面TOP30排行◆■榜中,雅居乐紧跟万科排在榜单第12位。

  雅居乐在粤港澳大湾区的土地储备主要分布在广州、中山等大湾区城市及周边区域,货值含金量较高。截止到2018年底,雅居乐在大湾区的土地储备占比27%。

  据年报数据,截至2018年12月31日止,公司土地储备的土地平均成本仅2825元/平方米。在粤▲●…△港澳大湾区内,雅居乐的土地储备同样极具成本•●优势,根据估算,其大湾区内平均地价为3300元/平方米。

  而公司销售均价为12871元/平方米,远高于公司土地储备的平均单位成本。而平均土地成本约占售价的两成,为雅居乐的高毛利奠定了基础。

  抛开在纯粹买地布▷•●局上房企共性的谨慎研究论证不谈,作为驱动城市升级的重要引擎和载体,与地产开发业务高度相关的产业地产成为房企布局的二级助推器。

  以产业小镇为例,产业小镇的兴起助推了雅居乐的土储布局和质量实现进一步优化和增值。

  2017年雅居乐地产成立产业发展中心之后,逐步确定了“3+3”的产业方向。2018年,已经在全国华北、华中、华南等重▽•●◆要城市周边具有布局产业小镇▪•★项目。

  除了传统的地产开发,在布◆◁•局将一年多之后,雅居乐★◇▽▼•的产业小镇和城市更新也初具规模,并开始对地产产生贡献。

  截至目前,雅居乐已签订了8个产业小镇投资协议、14个产业小镇以及城市更新项目的框架协议,且有3个项目已进入开发建设阶段,包括山东威海冠军体育小镇和天津宝坻津侨国际小镇。

  在选址上,雅居乐认为,“产业地产本身一定是要●依靠都市圈,必须要接受都市圈的辐射,要与大都市圈之间互动、互补。”此外,雅居乐还强调了资源整合的区位性,优先选取产业基底较好的区位。

  产业聚集覆盖人群基本的生活需求,城市人口流动向“商业区”和•☆■▲“产业区”方向转移,产业的聚集拉动了城市群的发展。城市群的发展需要产业的拉动。

  在一条空荡荡的街上,有人打算在这里做生意,第一个人开了加油站,第二个人在旁边开个超市,第三个人开个快餐店……于是这条街越来越热闹,这就是产业对城市的带动作用。

  有人的地方就会有需求,人群的聚集产生了相应地关于居住、教育、商业等基本需求,于是这条街出现了楼盘、商场、医院和学校……这就是人群的聚集效应。

  对房地产企业而言,这种产业路径更考验房企的综合运营能力。从这个逻辑理解雅居乐的产业布局思路,雅居乐着力打造必须在城市圈辐射范围内的产业小镇,与城市发展逻辑是高度契合的,也最具发展潜力。

  以“雅居乐民森迪茵湖小镇”为例。项目位于中山,处在粤港澳大湾区的几何中心,在产业承接、人口外溢承接上都具备较强的区位优势。

  雅居乐民森迪茵湖小镇产业小镇是雅居乐采用产城融合思路进行前期规划,在建造过程中就着意让小镇具备特色鲜明的产业形态,具备宜居的环境,特色的传统文化和完善的设施服务。

  项目定位上,这个占地逾3500亩的项目,未来将打造中山北部片区首个集居住、生态休闲旅游于一体的特色小镇,已建有产业科技园、迪茵湖田家舍生态农场、马术训练营等配套。

  目前,雅居乐民森迪茵湖小镇正持续引进各大科技企业进驻。根据规划,未来迪茵湖小镇将形成“人口-产业-旅游”互融互生的内循环系统,为中山发挥“东承西接”产业聚集和升级的主要载体和实验基地。

  以高质量土储锁定未来高增长,以产业小镇赋能多元化产业布局,雅居乐聚焦主业,发挥在土地布局上精准、高效、灵活的优势,掌握发达城市群核心城市、核心经济区域资源。在整★▽…◇合产业资源、打造多业态有机生长的城市服务产业集群方面,具有更高的确定性。返回搜狐,查看更多

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